Обманутые дольщики

Обманутый дольщик — дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности. Если Вы попали в такую ситуацию, Вы должны знать следующее:

Основными видами нарушений застройщиком взятых на себя обязательств, является «двойная продажа» прав на одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, затягивание сроков (приостановка) строительства и передачи объекта, не соответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости.

ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ № 111-ФЗ от 18.07.2006 г. "О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - основные законы регулирующие отношения между застройщком и дольщиками. Даже при наличии этих законов застройщики все равно нарущают взятые, на основании договора долевого участия в строительстве, обязательства.

На практике очень распространена ситуация, когда жилой дом построен, проведены обмеры БТИ, но он не сдается в эксплуатацию, либо дом сдан в эксплуатацию, но из-за разногласий между администрацией и застройщиком, либо между инвестором и заказчиком, из-за невозможности подписать акт о реализации инвестиционного контракта, нежелания застройщика оформлять право собственности на квартиры и по другим причинам оформление квартир в собственность затягивается на неопределенный срок. При этом участники долевого строительства - граждане не могут зарегистрироваться в квартиру, совершить с ней сделку и возникает ряд других проблем. Также если существует спор между застройщиком и соинвестором относительно выплаты неустойки, качества строительства и т.п., при этом соинвестора практически заставляют подписать акт о том, что никаких претензий к застройщику у него нет, в противном случае угрожая вообще никогда квартиру в собственность не оформить.

В этом случае выходом является подача в суд иска о признании права собственности на квартиру за участником долевого строительства. Для этого необходимо сформировать пакет документов на основании которых Вы будете подтверждать свою позицию по делу (договор долевого участия в строительстве, квитанции или иные документы подтверждающии выполнившие Вами обязательств по инвестированию строительства, а так же иные документы). Оплатить госпошлину, которыя определяется исходя из цены квартиры по договору, в соответствии с правилам ст. ст. 333.36 Налогового кодекса РФ. Подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление. Правильно определить состав лиц, участвующих в деле, так на практике в качестве 3 лица привлекают обычно федеральную регистрационную службу, также важно правильно определить состав ответчиков (особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика). Сделать комплект всех документов по числу участвующих в деле лиц. Подать исковое заявление в суд – по общему правилу по месту нахождения объекта, но согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту жительства гражданина или по месту нахождения ответчика. А уже после вынесения судом решения и в случае если решение будет в Вашу пользу Вам необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе (ФРС) по месту нахождения квартиры.

Так же бывают ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам). В данной ситуации прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Тем не менее, дольщикам которые позднее заключили договора о долевом участие в строительстве, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.

Если же Вы заключили договор долевого участия, а дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию, необходимо также обращатся в суд.

Итак, возможно подавать следующие виды исков: Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в экспуатацию. В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.

Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются. Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте. Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику. Данные иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности. В рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.

Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора, всегда имеет смысл подавать, потому что что у застройщика есть денежные средства или стоятся другие дома. На основании судебной практике можно сказать, что суд практически всегда взыскивают денежные средства не в размере внесенных, а с учетом разницы в цене. Также если нарушен срок строительства – можно взыскать неустойку.

Стоимость юридических услуг по спорам с застройщиками