Преимущественное право по 159-ФЗ реализуется далеко не всегда с первой попытки. Разбираем типичные основания отказа и порядок действий.
Федеральный закон № 159-ФЗ даёт субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право выкупа арендуемого государственного или муниципального имущества. На бумаге процедура выглядит простой, на практике заявления регулярно отклоняются.
Пять типичных оснований отказа
- Задолженность по арендной плате или неустойке на дату подачи заявления — даже незначительная и даже спорная.
- Перерыв в арендных отношениях, из-за которого не соблюдается требование о непрерывном временном владении.
- Несогласованная перепланировка, из-за которой фактические характеристики помещения расходятся со сведениями ЕГРН.
- Утрата статуса субъекта малого или среднего предпринимательства на дату рассмотрения заявления.
- Включение объекта в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам МСП, которое исключает выкуп.
Порядок действий
Первые три основания устранимы. Задолженность нужно либо погасить, либо оспорить до подачи заявления: практика показывает, что комитет учитывает даже небольшие суммы пеней. Перепланировку следует согласовать и внести изменения в ЕГРН — процедура занимает от двух до четырёх месяцев.
Отдельная тема — цена выкупа. Она определяется по отчёту независимого оценщика, привлечённого уполномоченным органом, и нередко превышает рыночную. Закон допускает оспаривание цены в судебном порядке, и такие споры разрешаются в пользу арендаторов при наличии обоснованной рецензии на отчёт и результатов судебной экспертизы.
