Аренда жилого помещения юридическим лицом

Правовые основы
Согласно п. 2. ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Ст. 288 ГК РФ предусматривает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Требование об использовании жилого помещения по назначению также содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

При этом положения ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, ч. 3 ст. 288 ГК РФ содержат императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Действующее законодательство не содержит определения «промышленное производство», однако прибегнув к помощи толкового словаря можно установить, что в данном случае ЖК РФ и ГК РФ содержат запрет на размещение производства, подразумевающего переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления. При этом не важно, насколько масштабным будет данное производство: любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения (например, если организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды, то после проверки органами государственной жилищной инспекции подобная деятельность может быть приостановлена до оформления перевода квартиры в нежилое помещение (см. например Пост. ФАС ВВО от 23.10.2006 г. №А82-2816/2006-2).

В то же время ч. 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (адвокаты, нотариусы и т.п.). На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты в области жилищного законодательства не содержат перечня видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Из всех действующих сегодня нормативных правовых актов только ФЗ от 31.05.2002 №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» прямо разрешает использование жилого помещения не только для проживания.

Исходя из анализа вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства можно сделать вывод, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

• деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции (например, оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консульт. услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.п.);
• проживание в жилом помещении осуществляется на законных основаниях (т.е. предприниматель д.б. зарегистрирован в помещении в установленном порядке);
• предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;
• жилое помещение должно отвечать установленным требованиям (соответствовать Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Пост. Правительства РФ от 28.01.2006 №47, а также СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.).

Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры - для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нем лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно правомерным.

Арбитражная практика по данному вопросу не на стороне арендаторов – юридических лиц.
В целом, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий. В п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 8 сказано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ЖК РФ, являются ничтожными. Данный вывод находит свое подтверждение и в решениях по конкретным спорам (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 г. № 2780/05, постановления окружных судов: ФАС ВВО от 24.12.2004 г. №А82-239/2002-Г/12; ФАС ВВО от 06.04.2006 г. № А29-2965/2005-2э; ФАС ВВО от 23.10.2006 N А82-2816/2006-2; ФАС МО от 08.05.2002 г. №КГ-А40/2777-02; ФАС ЗСО от 05.10.2006 г. №Ф04-6453/2006; ФАС ЗСО от 24.11.2005 г. №Ф04-8366/2005; ФАС ВВО от 23.10.2006 г. №А82-2816/2006-2 и пр.).

Редким исключением является постановление ФАС СЗО от 27.09.2005 г. №А26-2620/2005-13 - суд отказал в удовлетворении иска арендатора, указав: в случае возврата истцу, действовавшему в качестве субъекта предпринимательской деятельности, уплаченных в качестве арендной платы денежных средств, пользование чужим имуществом окажется безвозмездным, что противоречит существу регулируемых гражданским законодательством отношений.

Учитывая вышеизложенное, следует признать, что размещение в жилом помещении офиса организации (заключение договора аренды жилого помещения с указанием в качестве целей использования помещения – «под офис») в целом противоречит положениям действующего гражданского законодательства РФ. Очевидные гражданско-правовые последствия данной ситуации будут состоять в ничтожности договора аренды и двусторонней реституции, т.е. восстановлении прежнего имущественного положения.
В то же время п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, юридическое лицо не может использовать жилое помещение в целях предпринимательской деятельности, иначе как сдавая его физическим лицам для проживания.

Такие отношения могут оформляться непосредственно с физическими лицами при заключении договора найма. Они могут иметь место и между двумя юридическими лицами при условии, что жилое помещение будет использоваться по целевому назначению
— в нем будут проживать физические лица.

Возможные варианты решения проблемы

Для выполнения формальных требований разумно предпринять следующие шаги:

• Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды с условиями, предусматривающими право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).
• Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и пр.
• Трудовые договоры с данными сотрудниками должны содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).
• В перечень должностных обязанностей сотрудников включается описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

Как вариант – в квартиру можно вселить на основании договора безвозмездного пользования (или найма) генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.

Ответственность за использование жилого помещения не по назначению
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем данную статью можно применить, если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо). В этом случае ему грозит предупреждение либо штраф в размере от 1000 до 1500 руб. В случае, если арендодателем выступает другое юридическое лицо – контролеры вправе применить только последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК).

Использование жилого помещения не по назначению может повлечь для его собственника и более серьезные последствия.

Так, согласно п. 2 ст. 235. ГК РФ допускается принудительное изъятие (прекращение права собственности) у собственника имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст.ст. 282, 285, 293, п.п. 4-5 ст. 1252 ГК РФ.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Использование жилого помещения в предпринимательских целях в большинстве случаев нарушает требования санитарно-эпидемиологического законодательства и юридическое лицо, допустившее подобное нарушение, может быть привлечено к административной ответственности по основаниям, предусмотренным КоАП РФ. Штраф за нарушение санитарно-эпидемиологического законодательства для юр. лица может составить 10 000 – 20 000 руб. либо повлечь административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток (ст. 6.4 КоАП).