Приватизация земельных участков юридическими лицами

Действующее земельное законодательство допускает приобретение прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) приватизация осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом отмечается, что "в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком".

Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, оно нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.

На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы треть ему лицу (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах").

В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.

Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой*(8).

Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.

1. Поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст. 36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст. 5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25%, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом, даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ).
2. В практике известны ситуации, когда земельный участок (ЗУ 1) принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец ЗУ 1 не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части ЗУ 1, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. В связи с этим необходимо произвести межевание и кадастровый учет земли, находящейся под зданием и необходимой для его нормального использования, как отдельного земельного участка (ЗУ 2). Требовать приватизацию ЗУ 2 может только собственник здания, которое занимает ЗУ 2*(9).
3. Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д.*(10)

Продажа и приобретение прав собственности на землю

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" Новый Закон содержит два перечня лиц и, соответственно, два порядка определения стоимости выкупной цены участка. Цена на земельные участки также ставится законом в зависимость от местности, где они расположены, в частности от численности населения в населенных пунктах.

К первой категории лиц относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - владельцы зданий, строений, сооружений, когда-либо отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также граждане и некоммерческие организации, если права собственности на объекты недвижимости возникли у них до вступления в силу 30 ноября 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Для данного перечня выкупная цена устанавливается в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося под частным владением (здание, строение, сооружение) этих лиц, - для городов с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% от такой стоимости - для иных местностей.

Во вторую категорию лиц попадают все остальные собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, например: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, которые приобрели права на недвижимые объекты путем заключения гражданско-правовых сделок, а также граждане и некоммерческие организации, право собственности на частные владения которых возникло после вступления в силу ЗК РФ. В отношении этих лиц Закон без указания точной выкупной стоимости участков определил пределы, в рамках которых субъекты РФ вправе устанавливать цены сами.

Бесплатно участки под зданиями предоставляются: религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного характера; общероссийским общественным организациям инвалидов и организациям, единственным учредителем которых являются такие организации инвалидов.

Переоформление прав

Нельзя не отметить еще одно важное нововведение. Ранее право переоформления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных владельцам зданий на праве аренды, на право собственности ставилось в зависимость от даты заключения договора аренды - до или после вступления в силу ЗК РФ. При реализации права преимущественной покупки путем заключения договора аренды лицо теряло возможность оформить участок под своим владением в собственность*(2). Теперь эта норма отменена. Теперь эта норма отменена.

Что касается сроков переоформления права постоянного бессрочного пользования или права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности под частными зданиями, строениями, сооружениями, то они отодвигались уже несколько раз. Одновременно со вступлением в силу ЗК РФ срок был установлен до 1 января 2004 г., позднее - до 1 января 2006 г., а затем - до 1 января 2008 г. Новым Законом этот срок продлен до 1 января 2010 г. (для линейных объектов, к которым относятся линии электропередач, связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, - до 1 января 2013 г.). Между тем истечение указанного срока не означает автоматической утраты права приобрести такие земельные участки в собственность или на праве аренды (для религиозных организаций также на праве безвозмездного срочного пользования), просто после приведенных дат выкупная цена будет устанавливаться равной кадастровой стоимости (речь идет о подорожании в 40 и более раз).

Кроме того, законодатель установил административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления участков юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. С 1 января 2011 г. в соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ за это придется платить от 20 до 100 тыс. рублей штрафа.

В заключение стоит обратить внимание на те аспекты нового Закона, которые вызывают сомнения у специалистов. В частности, субъектам РФ предоставляется право назначать цены на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на их территориях (правда, в определенных Законом пределах). На деле это может привести к злоупотреблению местными чиновниками своими правами: данная норма, по сути, разрешает устанавливать цену в отношении каждого отдельного земельного участка.

Оформление прав на землю

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 26 Земельного кодекса РФ). К таким документам, согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г.)*(25) относятся:
государственный акт, свидетельство о государственной регистрации, а также другие документы, удостоверяющие права на земельный участок и выданные гражданами или юридическими лицами до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) (с изм. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.)*(27) свидетельство является документом строгой отчетности, который имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

Свидетельство выдается правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.

В свидетельстве указываются: наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство; дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; данные о субъектах права; вид зарегистрированного права; описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер; существующие ограничения (обременения) права.